「どうしてもリフォームが必要なんだけど、預貯金は減らしたくない」

50代以上で家を相続する人もいない場合、自宅を担保に資金を借りられるリバースモーゲージローンも選択肢の一つです。

リバースモーゲージとは

リバース（逆）、モーゲージ（抵当）

通常の住宅ローンでは、家の資金を借り入れて利息と元本を月々分割返済していきますが、リバースモーゲージはその逆。

月々利息分のみ支払い、元本は最後にまとめて返済するという仕組みになっています。

住んでいる家を担保にして借りるのはどちらも同じです。

リバースモーゲージの特徴

自宅（持ち家）と土地を担保にしてお金を借りることができます。

借り方は、一括で借りられるものと限度額までその都度借りられるものがあります。

リバースモーゲージの場合、月々の返済は利息分のみ。

契約者の死亡または契約期間の満了とともに、自宅を売却するか相続人が残債を一括返済します。なので、契約対象者を50代以上に絞っているものがほとんど。

契約者が死亡した際に相続人が残債を返済する「リコース型」と返済を引き継がない「ノンリコース型」があります。

銀行などの金融機関、住宅金融支援機構、社会福祉協議会が取り扱っており、それぞれ特徴があり金利も違います。

リバースモーゲージローンの用途

取り扱っている機関によって用途や限度額、対象物件が違ってきますので、目的に合わせてよく考える必要があります。

リバースモーゲージのメリット

何をメリット・デメリットと感じるかは人それぞれの条件によると思いますが、基本的にはこんな感じです。

• 家を残すことをせず生前に現金化できる
• 融資を受けにくい年齢でも借りられる
• 売却ではないので、そのまま住み続けることができる
• 老後とにかく頼りになる現金を残しながらゆとりのある生活を送れる

リバースモーゲージのデメリット

そもそも活用できる条件がなかなかシビアです。そしてデメリットもしっかり把握して検討しましょう。

• 融資限度額は家の評価額の50～80％に設定されていることが多い
• なので、ある程度の資産価値がある家でないと利用価値がない
• 生活資金に使う場合、存命中に融資限度額を超えると生活資金が途絶える
• 長生きするとその分、利息を支払う期間も長くなり利息がかさむ
• 金利上昇や土地評価額の下落により返済を迫られる可能性がある

総資産の目減り感は否めませんが、死後に財産を残す必要がないなら有効活用といえます。

住宅ローンが残っている場合

60歳前後だと、新築したときの住宅ローンがまだ残っている…ということも多いと思います。

家を引き継ぐ必要がないのなら、住宅ローンからリバースモーゲージ型住宅ローンへの借り換えを行うことができます。

そうすると支払いが利息のみになるので、月々の負担が減ります。

リバースモーゲージを活用しやすい人

まとめとして、リバースモーゲージを有効活用できそうなのはこんな方です。

• 資産価値のある持ち家に住んでいる
• 家を引き継ぐ人がいない、または引き継ぐ気がない
• 老後資金に不安がある、家はあるが生活資金が厳しい
• リフォーム等が必要だが現金はできるだけ残しておきたい
• 老後の生活にゆとりが欲しい

まずは資産価値の把握を

メリット、デメリットの項でご紹介した通り、リバースモーゲージを活用できる方は限られている上、リスクがあります。

安易に考えず、他の資金調達方法も考えた上で検討してください。

また、いざ使おうと思っても「思ったほど借りられない」「そもそも自宅に価値がつかなかった」などの事態もありえます。

預貯金や有価証券だけでなく、家土地という資産の価値がどれくらいあるか？把握しておきましょう。

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ですから、「リフォームして終わり」ではなく、そのリフォームがお客様の笑顔につながるものでなくてはならないと考えます。

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